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该告诉你的真相:上半年全国房价依然上涨7.5%

2019-07-17 15:32:57 来源:和讯名家 简繁转换 打印内容 关闭网页
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  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  深圳(楼盘)宣布再公布楼市均价。这让官方的数据又少了一个,不知不觉间,四大一线城市已经全部不再公布楼市均价数据了。

  但是,对于普通老百姓(603883)来说,关注楼市的不在少数,而实际上,最关心的就是价格。而现在的趋势是,价格数据已经越来越少,我们越来越依赖民间研究机构公布的不那么权威的数据。

  深圳给出的理由很有意思:

  1、深圳新房交易规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公布价格不能很好反应市场情况。

  这话什么意思?打个比方,6月份都是远郊区的普通商品房入市成交,但7月份豪宅扎堆入市,那么成交均价月环比涨幅就会十分惊人。这的确不能反映市场真实情况,毕竟豪宅和普通商品房完全是两类房子。对深圳这种新房供应比较有限的城市来说,这个问题的确不得不解决。

  但问题是,既然新房成交均价不能反映市场真实情况,就应该公布能反映市场真实情况的数据,而这才是老百姓所期待的,这就是二手房成交数据。

  深圳的二手房交易量已经明显大于新房的交易量,二手房成交数据直接采用网签数据即可,如果觉得二手房成交均价还不能反映市场真实行情之外,那么二手房网签价格中位数一定是最能反映市场真实行情的数据了,而现在只是简单关门了事,太那个了。

  2、不公布是宏观调控的组成部分

  首先,能承认这一点还是比较靠谱的。至少给了第1点理由一个台阶下,房价是楼市最敏感的数据,剧烈波动的数据,会刺激购房者敏感的申请,给调控带来更大的压力。

  其实,说真话比说什么话更重要。事实上,更多人关心的是“说真话”本身这个行为,而不是说出的“真话”到底是什么。

  这些年,我们能看到的房价数据越来越少,举几个最简单的例子。

  中指院此前公布的百城价格指数在2017年停止更新。

  北京链家的日成交量、带看量及成交均价不再公布,代之以月参考均价,近90天内的成交房源套数等更为模糊的数据。

  其他如云房数据、诸葛找房、安居客、中国房价行情网等平台也面临压力。

  最权威的官方数据之一,当属70个大中城市房价数据了。实际上,这份数据也只是相对的,只有涨幅数据,一般人很难也没有这个耐心研究这份数据。

  当然,从70城房价数据来看,

  整个上半年涨幅排名前10的分别是大理(楼盘)、西安(楼盘)、秦皇岛(楼盘)、洛阳(楼盘)、贵阳、大连(楼盘)、武汉(楼盘)、石家庄(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、徐州(楼盘)。

  最后10名的分别是北京(楼盘)、蚌埠、泸州(楼盘)、韶关(楼盘)、深圳、上海(楼盘)、惠州(楼盘)、赣州(楼盘)、徐州、岳阳(楼盘)。其中泉州(楼盘)和岳阳是下跌的。

  当然还有另一份数据,那就是每个月公布的房地产开发销售数据。这份数据并没有提及房价,但是我们可以通过这份数据计算出房价。

  2019年上半年,全国商品房销售面积75786万平方米,销售额70698亿元,销售均价为9329元/平米。

  2018年下半年,全国商品房销售面积94511万平方米,销售额83028亿元,销售均价为8785元/平米。

  2018年下半年,全国商品房销售面积77143万平方米,销售额66945亿元,销售均价为8678元/平米。

  结论是:2019年上半年全国房价同比上涨7.5%,环比2018年下半年上涨6.2%。

  调控到现在,我们大概能明白一点:平稳上涨才是终极目的。也只有平稳上涨才能延缓不断走低的GDP增速。

  今年上半年已经同比上涨了7.5%了,那么下半年就只能压着点了,所以才有了这一系列针对居民个人房贷及房地产开发商融资的调控。这些措施会逐渐作用到终端的市场,下半年楼市越往后越平淡。

  每逢调控,分化就会加剧,别看开发商们在一二线城市土地市场厮杀得厉害,但也挡不住在三四线城市降价销售。比如我最近所关注的烟台(楼盘),是一个典型的棚改城市,过去透支太多,现在新盘的预售价格已经明显低于去年,大概有10%-30%的跌幅,而且销售不得不拿出旧套路来吸引购房者进售楼处——雇人制造热销假象。

  话又说回来,三四线城市的热度早就过了,现在这种行情,人口流入的东部三大都市圈及中西部的区域核心城市才是应该重点关注的。

本文首发于微信公众号:楼市微观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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